Sing Tao Daily |  C06 | 2016-08-02 | 工商熱點 | 工商天文台 

物業貶值 4.8億變1.52億﹖

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在物業買賣當中,數字很有趣,尤其估值更加奇妙,市道好,數字無限地放大,惟當市道一差起來,立即變得凋零落索。

朋友見我對數字有興趣,煞有介事告之,近日銅鑼灣全幢「零售」舊樓租出,新租金較舊租大跌52%,估值下跌的,並不是52%這麼簡單,而是另有計算方式。

原來,數字相當驚人,這幢舊樓以前每月租金80萬元,測量師行以至銀行,通常以租金來「秤」物業身價,市況旺時,大家普遍會接受2厘回報,如此一計,該全幢舊樓市值4.8億元,惟當最新月租38萬元時,假如照樣以2厘計算,估值應該跌價至2.28億元。


空置不租有因由

「情況並非如此,市況好,市場普遍對2厘回報感到滿意,惟當市況差了,要求相對要提高了,為了減低風險,回報至少2.5厘甚至3厘,才算正常。」積琪蓮以最新租金,計算3厘回報,市值剩下的,相當之驚人‥‥,原來只有1.52億元!

難怪有一段時間,很多業主特地將鋪位空置,寧願不出租,就是不想平租,避免物業身價大貶值。

曾幾何時,旺市時,銅鑼灣鋪位空置,業主有錢收,都不情不願,成為奇景,不過,當今鋪市確認下跌,業主心態反而從容了,尤其長投資者,有租客洽商,無任歡迎,妨且,在淡市時才開展生意的,或者擴張開分店的,一般都是懂得「好天斬得落雨柴」,計算精明,步伐較穩陣的好租客,減價迎迓,實有數,有待日後市況好,才慢慢加租吧。

像上述全幢舊樓業主為老牌投資者,於2001年開始逐層購入,全幢約8000萬元,即使大削租金,仍坐收5.7厘,回報不俗。


廟街鋪位買賣實錄

積琪蓮見過,投資界老行尊,從前生活艱難,由於讀書不多,經常寫錯字寫白字,但他們心水清、計算快而準,冇人能及。他們有一個奇異的腦袋,將一切化繁為簡,幾乎一過目,就有準確答案。不過,假如要以文字,數字加以表達的,他們不一定完完整整說出因由,只能說:「憑直覺吧!」

盛匯商舖基金管理行政總裁<<<李根興>>>,則是新派投資者,他將所有計算及考慮因素,以數據化完完整整表達,一樣令人開眼界。

早前,<<<李根興>>>斥資1178萬元,購入油麻地廟街188號地鋪,面積約800方呎,積琪蓮逐一問揀鋪過程,他傳來該鋪位短片,並回應道:「我找兩名專業人士看過,出牌顧問(消防處前幫辦)及結構工程師,電力可由60M加至100M,附近有煤氣,後門封,但可打開,閣樓要拆,可做食肆,出牌冇問題,物業為舊樓,不需要自動消防花灑,除非面積2400方呎或以上。查過屋宇署,該鋪沒有任何指令」,「鋪內沒有沙井之類,所以,廚房放哪裏都可以。」

「這鋪位黏住寧波街,為寧波街第二個鋪,我看第一個鋪、即大單邊那個,價值起碼4000萬元,所以這個鋪位1000餘萬元,算平,旺市時,2000萬元肯定買不到。」「業主有心賣,近日多番減價,他最近身體不適,抱恙入院,臨時買賣合約也是在醫院簽的!」

「附近有高鐵,日後高鐵一開,人流必然湧到廟街,始終是旅遊點,廟街永遠存在。」

<<<李根興>>>買廟街鋪當日,剛好沙田第一城327呎的兩房戶,以440萬元易手。積琪蓮想,原來廟街一個鋪位,造價平過三個一城單位,呎價則相若喎!積琪蓮