Capital I  2016-09-15

舖市被睇淡 老手執平貨

在商場、新盤拆鋪潮下,8月鋪而似乎有回暖的跡象。不過,由 於本港零售業、旅遊業冷風未過,加上物業顧問報告唱淡商鋪租金會跌至明年,不少投資者都對商鋪敬而遠之。

有資深投資者卻認為,眼下市場唱淡零售業前景, 反而才是入市尋寶的好時機。事實上,香港鋪位供應買少見少,鋪價易升難跌,現在有鋤價機會,識貨之人自然搶先入市。

據中原地產研究部數據本港8月份商鋪買賣回復生錄得270宗登記涉及18.22億7月份的569.96億元顯著上升3.8倍及83.0更創下20157278 宗後13個按月的新高。

宗數大躍進主要因為石門OK Mall拆售錄得166宗登價值6.75億元。不過扣除有關成交全月仍錄得104宗及11.47億元按月升85.7%及15.2%。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇解釋指近期餐飲業開始擴張新興食肆不斷進駐市場刺激民生區域的商誧交投轉趨活躍料商鋪登記量將會溫和上升。

本輪舖市轉暖主要由資深投資者入場帶動·如鄧成波旗下公司最近以5,150萬元購入尖沙咀厚福街11A號地鋪 呎價約27,838元。有消息指出該鋪位初時以5.500萬元放售,即是次成交價較叫價低6.3%。此外·早前市傳長實地產 (01113)元朗「世宙」3座合共11個地鋪亦獲資深投資者以6億元成交。

而以集資買鋪作招徠的盛匯商鋪基金近期亦頻頻出手繼早前買入佐敦廟街鋪,近日再以約1,130萬元買入尖沙咀山林道911號卓能中心地下B鋪作中長線投資面積約200,舖位原叫價1.500萬元,成交價較叫價低25%


鋤價黃金期

其實本港零售業及旅遊業數字持續低迷7月零售業總 銷貨價值按年下跌7.7%至346億元6月份的修訂數字亦較去年同期下跌8.9%。總計首7個月計零售總銷貨價值按年大跌 10.1%。而7月份整體訪港客數字雖然扭轉跌勢較去年同期升2.6為去年6月以 來首錄得增長不過,8已經再度調頭下跌。因此不少市場人士均看淡鋪市。盛匯商舖基金行政總裁李根興卻指出正由於零售數字在低位徘徊鋪市前景未明朗反而惹來不少資深投資者入市鋤價」執平貨:「這一輪成交轉旺主要是資深投資者撐商鋪價格由高峰期不斷下滑一般投資者都不敢入市就市場出現賣家放售大幅拋棄買家現時比例約一百比一業主要大幅減價才能出貨因此正是執平貨的好時機

「例如中環和安里13號地下3號鋪面積約700方呎去年已放盤叫價7.500萬元但近日終以6.000萬元沽出積減幅兩成。而我之前買入的佐敦廟街鋪位業主開價高達 1,800萬元我第一口已大幅還價980萬元·經過雙方一輪討價還價最終成功以1,178萬元購得心頭好減了三成多。普遍來說不少鋪價由高峰期至今已經跌了一半。」李估計隨著暑假結束更多資深投資者度完假回港910月的舖市會更為旺盛。


新盤拆鋪潮

除了投資客捧場今年大量新盤推售及入伙發展商積極放售新盤地鋪,亦刺激商鋪交投增加。現時不少新盤愈起愈細,亦愈起愈高人口密度比舊樓高得多加上民生消費穩吸引投資者大手吸納有關鋪位。除了之前提到的長實世宙鋪位吸引資深投資者青睞本年初將軍澳THE PARKSIDE場及車位亦以5.1億元成交。商場樓高兩層佔約42,473呎價逾1萬元新買家為印度船王家族料入市作長線投資收租。

就連規模較細的新盤鋪位亦獲買家承接宵箕灣成安33號柏匯地下兩個鋪位面積分別607677方呎獲一名投資者以近5.000萬元承接,平均呎價3.89萬元。

在不乏承接下刺激發展商積極推售鋪位如恒地 (00012)旗下長沙灣曉悅地下鋪位面積約7,984平方呎·日分拆成8個鋪位放盤·叫價由約1.73 6萬元起單位最細372 平方呎起。另外華置(00127)亦放售灣仔尚翹峰1,23鋪位合共約26.12 2方呎。據悉業主意向價約6億元平均呎價約2.3萬元。這股新盤拆鋪潮相信亦會成為鋪市交投的新動力


供應長不足

與住宅市場因為英國脫鉤而有大量 熱錢尤其內地資金湧入推高成交不同,分析指出,雖然近日拆售的OK Mall亦有內地投資者撐場購入兩個合共八百多萬元的鋪位但一來投資商鋪需要熟悉本地市場行情二來公投後英鎊下跌吸引了不少內地旅客棄港投英令本地零售持續受壓。因此近期投資者密密入貨主要推動力是本港商舖供應長期不足。

本港土地緊絀,住宅·商廈,以至商鋪均長期出現供應不足情況但比起住宅每起一幢大廈能供應以百計單位鋪供應則可能只有幾個而且不少真正用家買了鋪回來自用後,均不會中短期內轉售加上商鋪持貨者一般持貨力強不少買鋪後用作收租亦無意慾放售因此市場上優質鋪位可謂買少見少亦因此資深投資者見價格愈低沉愈勤出動尋 寶。

李根興預計本港零售未有大好轉加上政治不明朗場認為鋪市前景仍未明朗故預期整體鋪價將再調整一至兩當中核心區較受經濟影響估計跌幅可高於兩成民生區抗跌力較強跌幅約一成而最快待明年中才見底。「隨著反自由行示威減少加上明年特首選舉塵埃落定相信零售業會好轉並給予投資者營商環境信心令鋪價回穩。」由於待市旺才入市已經太遲他指現時已與環球大通投資合作擬斥3億元入市實行「每月買鋪計畫」目標吼準34匣回報的細價誧。

在地段上,他較看好西九高鐵週邊如佐敦九龍城及港島西區、灣仔和荃灣等人流密集的區域。另外·,鋪位所從事行業亦相當重要,由於網購興起,打擊服裝等零售生意,他較看好飲食業服務業集中的地段。

另外,李氏補充自己只看好供應有限的地鋪,至於供應較多的樓上鋪以及早年甚興的劏舖則不甚看好,「劏舖由於業權及管理等問題,相信前景黯然,本身價值已不高,加上劏舖一般同處一個商場,獨立性不強,往往一間蝕讓,全層都受拖累。反而樓上鋪跟地鋪替代性較強,有其價值,倒有望隨經濟復甦而重生,不過前景仍遠不及地舖。」