明報 B06  |   地產  |   名人樓巿論壇  |   2015-03-12

 

盛匯創辦人李根興:投資商舖基金勝過買劏場

有說十個「劏場」,九個最終會變「死場」,但因劏場舖位銀碼細,往往能吸引資金及經驗有限的投資者入市,卻往往要輸錢收場。

然而,一般投資者縱使看到長線升值潛力巨大的旺舖,也可能因缺乏資金而要「望舖興嘆」。盛匯商舖投資平台創辦人李根興表示,他們看到上述的投資需求,已成功向證監取得牌照,將會推出一系列封閉式基金,透過不公開方式集資,讓投資者可動用少至數十萬元,便能參與投資金額數千萬元、甚至上億元的優質舖位,而這類基金為香港首創。明報記者陸振球

李根興說,過去數十年的歷史說明,如能選對合適的商舖入市並長期持有,升值可以上百倍,甚至千倍,遠遠跑贏住宅、車位、工廈或商廈等投資。但問題是優質商舖的業主,多長線持有而不肯放售,而就算放盤,現時涉及銀碼也往往至少一千數百萬元,甚至達數千萬至上億元,非一般投資者可以負擔。

門檻相對低小投資者可參與

「我們看到一些投資者,既想投資商舖,但資金有限,只能買入一些劣質、甚至劏場舖位,結果是吃虧輸錢的多。其實,與其因錢就貨,不如以有限金額,持有優質商場的一定業權,回報可能更理想,而風險更低。」

集資買舖可藉借貸增槓桿

李根興表示,他的公司看到這類投資需求,將會首創專門針對各區街舖的投資基金,讓資金有限的投資者也可參與大銀碼的商舖投資。「做法是先進行集資,完成集資後在一定時間內物色及購入商舖,以作收租及等待升值出售,甚至會利用商業借貸,以一定的槓桿來增加回報。」

「當然也會透過優化租戶,甚至和鄰近舖位的業主一起,就如以往盛智文成功打造蘭桂坊的經驗,令舖位價值進一步提升,而這是以往一般資金有限的投資者難以參與的。」李又表示,不同的商舖投資者,會有不同的喜好或要求,所以該公司將來會如一間餐廳,向客人提供餐牌,可以選擇不同的投資目標。

「比方說,有人喜歡專投資中環或銅鑼灣的商舖,又或因自由行而喜歡投新界北區的舖位,我們便可提供專投資某個地區舖位的基金,以讓他們可以選擇;又或是同一個地區,可以選擇只投資一線旺舖的基金,又或投資更多個二線街道的舖位,前者一般單個舖位價格較貴,租金回報較低,但升值潛力可能更強,而後者則可提供更高的租金回報。總之最重要各適其適,提供更多的基金,便可有更多的選擇。」

提供商舖基金餐單自選投資組合

他續稱, 「其實就算你真的有數千萬元資金,也未必希望將所有身家全押注在一個舖位之上,因此,如果市場能夠提供商舖基金作投資,便可選擇比如只以十分之一的身家,投放在心儀的街道或區域的舖位上,達到分散風險的效果。另外,更可以免卻收租、找租客或管理多個舖位的麻煩。」

長遠放眼海外商舖物業

此外,盛匯也計劃推出投資外國如英國倫敦及韓國首爾等地的商舖基金。「當投資者愈趨成熟,便會愈想分散地域風險。如只懂得投資香港的舖位,可能一個自由行政策的改變,便會令投資組合的價值大幅波動。而外國一線城市的一線舖位,涉及金額也隨時可能要數百萬美元以上,但透過商舖投資基金,便可較易進行跨國性的商舖投資,打破地域限制。」

阿里拳套自勉

李根興(左圖)在辦公室掛上由拳王阿里親筆簽名的拳套(小圖),除了有鼓勵奮發的作用,也提醒自已從事基金工作,就如在拳壇上一樣,受到嚴密監察,一定要做好監管功夫,絕對要一絲不苟。(陳淑安攝)

 

零售業短期波動不足懼

香港零售業數據最近出現萎縮,又有所謂「驅蝗」、「反水客」等活動,一些地區的舖價和租金已見下調,會否不利投資商舖基金進行集資?李根興承認自己並不擅長猜測舖市的入市或出市時刻,但就認為投資商舖,只要資金足和有耐性,長線獲利的空間極大。

「早兩年因自由行大旺,商舖業主往往叫天價,現在或許集資投資商舖會有負面心理影響,卻又較之前容易買得價格較合理的商舖。最重的是,投資商舖宜從長線出發,短時間的價格和租金起落,不用太介意。」李根興說,他以前成立的公司,主要從要各種業務的生意買賣,從而掌握到一般人難以擁有的看舖經驗,知道那些舖位可以做好生意,以及如何找到最優的租客組合,這正是投資商舖最重要的知識。

「摸頂撈底,其實好少人可以做得到。但可以肯定的是,全球城市化水平不斷提高,旅客和消費群長線只會有增無減,但旺區商舖只會買少見少,即需求長線只會增加,優質街舖的供應則只會愈來愈少,此消彼長之下,最重要是有沒有足夠資金去投資相關物業,而不是去着眼於短期的升跌浪。」

設二手買賣平台方便套現

李又表示,投資商舖基金雖然並不如股票般可在港交所隨時買賣,該公司會提供二手買賣的平台,如有套現需要或覺得在高位要獲利,轉賣基金單位,相對買賣有關舖位更為容易。「當然,也有人會認為如投資領匯(0832)等房託,便等同可以小量資金投資舖位,但不少房託擁有大量的不同商舖,投資者未必喜歡組合內所有物業,轉買商舖基金的投資者卻可選擇自己喜歡,較具針對性地投資商舖基金。」