Capital I 2016-11-17

加辣效應 寫字樓發圍

受「加辣」影響,樓市熾熱的氣氛轉移至車位市場,車位售價屢創新高。其實,除車位受到追捧外,有市場人士認為,在工商舖3大板塊中,真正受惠的還有寫字樓市場。

一方面,中資企業來港的數目有增加的趨勢,對寫字樓的需求只會有增無減;再加上內地決定煞停資金透過銀聯卡購買本港保險,部分資金或會尋找出路,相信將流入商廈市場。分析指出,年底前甲級及乙級商廈售價可望各升約5%。

自政府於本月初閃電「加辣」後,市場資金轉投非住宅物業,車位市場可謂進入瘋癲狀態,連日來多區成交價頻創新高。資深投資者蔡伯能連環拆售新界多個屋苑車位,當中上水龍豐花園車位以癲價170萬元售出,貴絕新界北區。

另外,尖沙咀Grand Austin B2層的雙號車位,最近亦以約343萬元連租約易手。原業主2014年以約200萬元入市,2年間轉手賬面勁賺143萬元,升值近72%,新買家購入車位亦是作投資之用。

大時代將來臨

其實,除了車位之外,有市場人士指出,工商舖大時代即將來臨。翻查土地註冊處數據,政府於2010年11月第一次推出辣招時,額外印花稅(SSD)只針對住宅物業,故當年工商舖成交升至15,845宗,促成金額1,276.91億元。雖然翌年全年成交量按年跌1成至14,254宗,但成交額卻按年升8.5%。至2012年工商舖市場更大爆發,全年成交量為18,190宗,按年勁升27.6%,成交額1,911.14億元,按年勁升37.9%。



直至政府於2013年2月加辣,實施雙倍印花稅(DSD),終殃及工商舖市場,成交一律要交雙倍稅,最多為8.5%,結果該年全年成交量急跌42%至10,599宗,成交額亦按年跌24.5%至1,442.67億元。過去3年,工商舖死氣沉沉,2014及2015年的成交量分別僅得6,671宗及7,440宗。因此,有業內人士認為,工商舖市場可以趁機彈起。

盛匯基金創辦人及行政總裁李根興指出,「加辣」後資金有機會從住宅流向商舖,預料舖位價格止跌,至2017年中,待下任特首選定後,全年民生及基建地段將升5至10%,並看好細碼舖會跑贏大市,升幅或高達10至20%,當中以服務行業優先。他亦坦言,因基本零售因素欠佳,舖市不會再像2009至2013年期間急升。

商舖未必受惠

不過,美聯集團董事總經理黃子華卻認為,2012年因有自由行的支持,故工商舖市場順利彈起,而如今市道與上次不同,自由行旅客減少,零售市道疲弱,據政府統計處公布,今年9月零售業總銷貨價值按年下跌4.1%,雖好於市場預期,但已連跌第19個月,舖租仍在跌,所以他認為今次商舖難以如上次般爆發。

中原(工商舖)董事總經理潘志明亦指出,即使部分住宅投資者轉戰工商舖市場,但數量不會多,正所謂「不熟不做」,況且目前辣招對投資中小型住宅的投資者較有影響,而他們普遍投資1,000萬元以下住宅,但1,000萬元在工商舖市場的選擇少之又少,故難以撐起商舖市場。

在工商舖三個板塊中,高力國際工業物業行政董事黃寶偉直言,相信真正受惠的,只有寫字樓市場,特別是位於核心區的甲級商廈。事實上,近月的寫字樓成交已有所增加,據中原地產研究部資料,2016年10月份寫字樓買賣合約登記錄127宗及31.72億元,按月分別增8.6%及36.4%,宗數亦創自2015年7月份200宗後15個新高。

如前政務司司長唐英年都有入市,據土地註冊處資料顯示,他以江蘇控股名義,早前以約1.03億元,購入灣仔駱克道越秀大廈1樓1至3室,面積約7,237平方呎,呎價14,232

就連中小型發展商亦加入商廈市場,早前宏安地產(01243)便以5.12億元購入暢發集團持有的金鐘統一中心30樓物業,實用面積約1.78萬方呎,目前出租,每月租金為90萬元。美聯商業部董事翁鴻祥解釋,面對資金充裕及內地發展商爭投住宅地皮下,部分發展商把資金由住宅項目轉移投資商業物業,預計未來陸續會有其他發展商跟隨此做法。

中資源源不絕

事實上,撐起本港寫字樓物業的,又怎少得中資的分兒。有內地消息傳出,中國郵政儲蓄銀行(01658)斥資358億元,將長實地產(01113)的中環中心收歸旗下。不過,雙方已否認傳聞。但若成交屬實,便成為本港歷來最高單價商廈成交,打破灣仔美國萬通大廈125億元的易手紀錄,刷新中資在港購買資產的紀錄。

觀乎內地企業駐港的數目愈來愈多,對寫字樓的需求自然有增無減。政府統計處資料顯示,內地駐港公司數目由2007年的725間,增至今年的1,123間,10年間增長幅度約55%,屬各國企業中最強勁。而且,中資機構擴充速度更有加快跡象,由07年至11年平均每年增長約2.2%,加快至2012至16年平均每年增長約6.3%。目前,中資駐港公司數目位列第3,與首2名美、日的差距逐步收窄,由07年分別相差44%及39%,拉近至今年的17%及18%,相信在未來數年內,中資可成為駐港公司的最主要來源地區。與此同時,在港上市的中資企業數目亦節節上升,由2006年底的367間飆升近1.6倍至去年底的951間,佔整體上市公司的比例亦由31%升至51%。

事實上,近期市場錄得多宗全幢商廈及逾億元成交,買家均具有中資背景。當中單計全幢商廈成交,由2012年至今,中資共吸納約196.8萬方呎樓面,涉資約402.4億元,當中不少更是近一、兩年促成。

最重要的是,如今內地資金湧港的意欲仍然強勁,早前便興起買保險。據保險業監理處資料,今年首6個月,內地客新造直接個人人壽保單數目及保額分別有17.5萬份及300.54億元,較07年同期急升逾13倍及16倍。可是,中央政府近日決定煞停資金透過銀聯卡購買本港保險,這部分的資金相信會轉移至商廈市場。

再加上,深港通即將開通,亦有利本港商廈市場,正如2014年開通的滬港通,曾一度刺激商廈交投量上升,估計深港通亦會重蹈覆轍,成交量可望因而上升。美聯黃漢成預期,明年傳統核心商業區指標甲廈,如美國銀行中心、遠東金融中心、皇后大道中九號、環球大廈及中環中心,成交呎價有機會挑戰4萬元水平。而至年底前,商廈成交量可望上升約15至20%,平均每月約30至40宗;而本月至下月內,甲級及乙級商廈售價可望各升約5%。