Sing Tao Daily|C10  |   工商熱點  |   工商天文台  |   2017-03-28

世界變 鋪市大執位

資訊發達,衝擊零售市場,連帶鋪位需求產生變化。近期,旺角先達廣場商場地下一個實用約50呎鋪位,以540萬沽出,業主於7年前以865萬購入,勁蝕325萬元,回想7年前甚麼都便宜,如果他當年將這筆錢買車位,或購入元朗街鋪,今天何止翻幾翻!回想當年,先達廣場很紅,隨着今日智能電話炒風不再,該商場鋪位亦大跌價。

  買鋪位,要看時勢,世界變,鋪市亦大執位。美聯工商舖行政總裁黃漢成,本身是鋪位專家,他入內地中山買樓,卻捨鋪位買住宅。他指出,內地網購比港更盛行,削弱鋪位吸引力。「受歡迎的大商場,全部由大業主持有,散賣鋪位位處小社區內,做小生意,每天經營時間短,收入有限,未見高升值潛力。」

專家捨鋪位買住宅

  盛滙商舖基金管理創辦人兼行政總裁李根興表示,鋪位分為4種類型,未來正隨着消費模式的轉變,前景各有不同。呢4種鋪位類型分為:1.做遊客生意,2. 做本地民生消費,3. 乾貨(時裝精品等),4.濕貨(飲食、美容行業,店鋪內要有來去水供應)。

  他解釋,核心區鋪做遊客生意,直接受旅遊業影響;本地經濟及失業率,則主宰着民生消費,從而影響民生鋪位的承租能力;近年來網購盛行,乾貨最受衝擊,惟濕貨未能通過網購進行,影響相對細。現時,核心鋪租普遍大跌,民生店鋪租仍有上升空間,經營濕貨的鋪位,例如賣串燒,做美容的,既受惠本地民生消費,且不受網購影響,租金可望有可觀增長。「所以說,民生區加濕貨,就最掂!」

四種鋪位各具前景

  李根興舉例說,他近期看中北角英皇道一個鋪位,發現該鋪位不能接駁來去水,只能出售乾貨,他即時將出價由1300至1400萬元,調低至只有900萬。「我認為,價格相差逾400萬!」

至於核心區鋪位,加上做乾貨的,即售賣時裝精品的,受到「雙重打擊」,租金跌幅最嚴重。尖沙嘴劏場首都廣場鋪,十室九空,易手價動輒跌逾70%,對此,李根興做了很好的演繹:「這就是核心區,加上乾貨的結果。」

核心區「乾貨鋪」受重創

  中原(工商舖)董事總經理潘志明,過往,通過代理承租鋪位,以零售行業的比例甚高,現時,市場則由服務性行業主導,食肆、美容、髮廊及寵物等等服務性行業,是網購所不能取代的。「沒有理由,可以通過網上剪頭髮!」

至於零售行業當中,中低價服裝飾物,最受網購影響,這些貨品牽涉細銀碼,買家大可以放心在網上購買。至於奢侈品銀碼大,買家要看過摸過實物,才放心購買。

小心鋪位有樓梯

  米蘭站主席姚君達說,買鋪初哥預必要小心,一是地庫鋪位,最好不要沾手,因為地庫難租,就算本身已有租客,租約都未必穩定。現時,市場上雖然有不少地庫擁有長情租客,不過,他們生意絕不易做,顧客都是長時間累積回來的。第二就是留意要樓梯,凡鋪位有樓梯,就要小心處理,一般來說,於核心區,一級樓梯,每月租少10萬元,「幾多級樓梯減租幾多,就好襟計啦!」積琪蓮