經濟
盛滙解構舖市10大陷阱 看好元朗、荃灣等區「民生核心舖」

撰文: 陳嘉碧 發佈日期:2017-11-01 17:44 最後更新日期:2017-11-01 17:46
現時零售市道有回暖,商舖投資平台盛滙商舖基金創辦人兼行政總裁李根興表示看好舖市表現,指現時有不少樓市資金轉戰舖市,但認為買舖過程繁瑣,陷阱重重,較投資樓市的要求更高。他就解構舖位隱藏的十大陷阱,指出以下10個買舖前投資者要想清楚的問題﹙見下文﹚。
盛滙商舖基金創辦人及行政總裁李根興表示投資舖市較樓市要求更高,要面對重重陷阱。(資料圖片)
預料民生核心舖升幅最勁

租金收益方面,他預料明年銅鑼灣及尖沙咀等主力做遊客生意的「核心舖」租金將下跌至5至10%,但售價則止跌,因買家持貨能力較強,不會輕易放售物業。他最看好的則是以民生為主,不依賴遊客生意地區,如元朗、荃灣等的「民生核心舖」,預料租金會有10至15%的增長,售價亦升一成至兩成。

其他如本地消費和商務客戶地段的「核心民生舖」,預計租金平穩,售價則有5至10%的升幅。至於以服務樓上居民的「純民生舖」租金升幅預計有5至10%,售價升5至15%。

至於行業舖上,他認為飲食業、日常消費、大眾零售舖,以及濕貨行業舖可優先考慮。但他指高檔零售,鐘錶珠寶,首飾精品,手機零件等行業及乾貨行業舖則要避免。
李根興稱,是次「三大保證」買舖計劃先出售手上5個舖位,預期租金回報達2.4厘至4厘。(陳嘉碧攝)
先推5個舖位發售 涉及1.04億元

另一邊廂,盛滙商舖基金管理自2016年年中開始購舖,至今擁有14間商舖,今日宣布推出「三大保證」買舖計劃,向買家提供租值保證、租客保證及租金保證,先發售5間商舖,售價介乎850至3,200萬元,涉及1.04億元,預計租金回報達2.4厘至4厘。

李根興指出上述舖位由基金持有,而盛滙和投資者各佔一半權益,放售價較當初買入價升約2成。他續稱現時基金投資者的租金回報為4至5厘,高於普遍舖位回報2至3厘。
買舖10大陷阱 留意舖位有否限制行業

李根興解構舖位隱藏的10大陷阱,指出買舖前投資者要想清楚的問題:

1. 是否清楚所買的商舖是甚麼物業及位置?

2. 舖可以做甚麼行業?

投資者須留意舖位所在地的官契、大廈公契等有否限制行業。

3. 舖是否有條件出牌?

4. 舖商戶生意是否合法?
李根興表示,不少舖位都有漏水、塞渠問題,要留意日後要負擔的維修費用。(資料圖片)
小心有業主串通租客 租金回報造假

5. 舖的風火水電煤是否妥善?

李表示,並不是每一個舖位都齊備風火水電煤,更有表面齊備,但實際使用時電壓不足,難以租出。

6. 舖結構安全嗎?有否漏水,塞渠?

李指出,大多數舖位都有漏水,塞渠的問題,要留意日後可能要付的維修費用。

7. 如何處理舖的潛建/命令等?

8. 是否有發展商在收購?舖是否有重建潛力?

他認為等待重建需時,或會遇上發展商申請強拍舖位,因此要留意舖位有否日久失修等情況。

9. 公司股份轉讓風險有多大?

他指出公司股份轉讓,背後或可能隱藏負債風險。

10. 舖租約不明顯的細節是否假租金,假租客?

投資者見到舖位的租金回報率不錯時,他表示可能有假租客和業主串通帳面租金收益,實際回報未必如理想一樣。