香港经济日报 2018-03-19

商铺买卖增加,盛汇商铺基金创办人李根兴认为,加息对商铺影响轻微,而民生区铺位仍是稳阵之选,另佐敦、港岛东等地区商铺,均属值得增持之列。

农历新年后,商铺买卖明显加快,中细码铺位连录多宗成交,李根兴透露,近期积极物色铺位,并曾多次出价竞投商铺,最终不敌对手,反映投资市况转佳。究其原因,他相信与零售表现不俗有关,「政府公布零售数字回升,显示零售业走出谷底,商户料重启扩充。数年前铺租开始跌4至5成,近一两年再跌约2成,经过大调整后,铺租已接近见底。」

市区吉铺 集中核心零售区

他分析,现时市区吉铺,主要集中于核心零售区,民生区消费绝无问题,并强调零售及饮食扩充未算积极,并不反映生意人睇淡后市,「零售、饮食等行业,面对最大敌人绝非租金,而是请人困难,无人手又如何可以扩充?跟不少商户倾谈,他们经常请不到人,难以再开分店。」

市场预计香港加息,理论上对投资市场影响大,他则认为,商铺与息口关系不高,关键始终是商户赚钱与否。「铺租及价格录得跌幅最大为2015至2016年,当时完全无加息,核心区铺却下跌,只因内地客减少。按目前香港经济好,加息亦反映经济理想,做生意自然有增长,再有能力租铺。」

在投资心法上,李根兴一直以来买中细价铺为主,并主攻民生区,他指出,核心区价值升跌,对投资者来说相当被动,「投资民生区,可以研究当区消费,更换租客及加以推广。最核心区地铺,租金升跌无法控制,只能跟大市、内地客活跃消费与否,非常被动,涉及投资银码又大。」至于铺位的特色上,他强调商铺要有来去水位,可作饮食令灵活度更大,因为网购影响愈来愈大,「如果铺位只卖干货,例如卖衫、日用品,很容易被网购取代,故商铺要灵活,可做服务业、饮食。不时听到人说,香港地方细网购不会盛行,只是自欺欺人。」

商铺有来去水位 灵活度更大

至于地区方面,他亦有心水,港岛区喜取东边,包括北角、筲箕湾等,特别睇好北角区,因为多写字楼落成,「多人上班的地区,人流多饮食需求大,商业客消费力高一点,较少格价,故租客承租力较好。」九龙方面,他指佐敦有高铁效应,而价格比尖沙咀、旺角低水,也是值得投资。至于新界区,他认为多区聚集民生消费的如元朗、屯门及大埔等,均值得投资,「我们旗下元朗一铺位,由串烧店以1.5万元租用,约满到期多路租客抢租,租金最终加1倍。」他笑指,有时街道名称也有多少反映人流,「我特别喜欢街道有『墟』、『坊』及『围』字,好像荃湾路德围、大埔墟等,这些地段通常可以聚集民生消费。」