明报 2018-05-10

【明报专讯】近年不少劏场卖散后变成死场,小业主或租户往往苦不堪言,究竟有没有办法令劏场起死回生?盛汇商舖基金管理有限公司创办人兼行政总裁李根兴一直积极参与商舖投资,去年9月他建议荃湾地皇广场业主以联合招租方式救亡后,该商场出租率在过去几个月已显着提升。上月他更成立本港首个「劏场联盟」,接洽约八成近年落成的劏场业主或租户,希望令更多劏场起死回生。

港府在2010至2013年连番推出税务辣招遏抑住宅市场,部分投资者将资金转投舖市,故此段时间有多个商场业主把项目拆售,当中尖沙嘴首都广场、屯门壹号总站、元朗又一新城、荃湾地皇广场、荃湾荃立坊、北角城市金库及大埔大日子等便已提供约2000个「劏舖」予买家,并且在2014年起陆续入伙。不过,由于这些商场被「卖散」后,不再有大业主集中管理及推广,难以吸引人流,而且每个劏舖面积往往只有数十方呎,本身亦不太适合做生意,故此该些商场曾出现十室九空的惨况;个别业主不想每月白缴管理费,急于沽货离场,亦往往要大幅蚀让,例如荃湾地皇广场一个2楼舖位去年7月以30万元沽货,与2012年底的买入价400万元比较,劲蚀370万元或93%。

李根兴回忆,去年他已开始接触荃湾地皇广场的业主,业主原拟上街示威表达对商场拆售者的不满,但他认为应该以更积极的方式应对,相信齐心便可事成,建议业主以联合招租方式救亡,「个别业主将劏舖交给委员会全权管理后,联合对外招租,因应租客的需要,委员会可以将多个劏舖整合为一个较大的舖位,例如荃湾地皇广场底层现时的美食广场,便是由60个劏舖整合出来」。他续说,业主参与联合招租,另一好处是可以分散风险,因为此后不论他的劏舖是否租出,也可以按他的劏舖买入价佔所有参与劏舖的买入价比例,收到整体租金的一部分。

地皇广场成先例 冀租金回报返3厘

荃湾地皇广场底层的美食广场成功吸引人流,亦带旺商场对上两层的商舖,李根兴透露,目前参与联合招租的荃湾地皇广场劏舖约170个,几乎全部租出,租金收入对比业主买入价的回报率逾1厘。而该项目有235个劏舖,他期望暂未参与计划的业主可以考虑加入,一起「搞番旺个场」;随着商户做到生意兼有钱赚,租约到期后亦可加租,他有信心几年后租金回报率可升至3厘。

在荃湾地皇广场一役取得成功后,李根兴上月更成立本港首个「劏场联盟」,接洽约八成近年落成的劏场业主,涉及差不多1100个舖位(见表),旨在交流商场自救心得、分享有效宣传方案、加强业主及租户的合作、改善商场软硬件配套方法,以及增加业主委员会的功能等。

李根兴昨日更和记者一起,在早上11时许到达劏场联盟成员之一,位于距炮台山地铁站5至10分钟路程的城市花园一至三期城市中心商场地库「城市金库」视察。中建富通(0138)在2013年把该商场拆售为336个劏舖,当时市场预期全数沽清可套现约8亿元。就记者现场所见,城市金库不少舖位尚未出租,而即使接近中午时段,在已出租的舖位中,仅一间售卖品牌婴儿用品「旺之宝」开始营业,而该舖租户王先生在交谈期间向记者及李根兴大吐苦水,「我们租了这舖位近两年,管理公司表现并不理想,除了缺乏大型宣传外,连在大堂放置租户目录让消费者了解商场商舖的基本设施也欠奉,并且之前行人电梯损坏停用,商户投诉逾两个月后才维修」。

商场管理差 劏舖租户吐苦水

王先生透露,他的儿媳早前曾在小西湾蓝湾半岛租舖经营「旺之宝」近10年,跟着举家移民澳洲;他希望维持「旺之宝」品牌,并且继续服务旧客户,但又负担不起商场租金,所以在两年前以月租8000元租用城市金库4个劏舖约200方呎面积营运至今,但由于商场管理欠佳,生意淡薄,他正考虑于年底租约到期后不再续租。

李根兴教路,若城市金库业主能参考荃湾地皇广场联合招租的模式,将该商场336个劏舖部分整合为一些较大的舖位,并且统一管理,可望提高租值,「我觉得最重要是业主团结,凝聚力量后,便可以选择优质租户,例如要求租户只作零售而非仓库用途,而且指定每日最低营业时间,重新搞旺商场」。至于就「旺之宝」的情况来说,他建议王先生可拍摄短片,介绍该店销售的最新婴儿用品,「例如新奶樽有何特色,新奶粉对婴儿又有何好处」,再在facebook及YouTube发布,可望吸引新客户前来购物,或者网上落单后提供送货服务。

劏场联盟间接为商舖基金搵客

虽然李根兴去年成功帮助荃湾地皇广场「死场变生场」,上月亦大搞劏场联盟,但他透露,过程中不会向租户收费分毫,而是希望广结人脉,为旗下专门买卖商舖的盛汇基金发展铺路,「每个人也有私心,我也不是完全无私地帮助劏舖业主。这些业主几年前买入这些劏舖,买一间便是400万元,两间便是800万元,证明他们本身有一定实力;虽然这些劏舖目前市值跌至数十万元,但假如在我的帮助下,其市值日后回升至数百万元,业主将来沽货不用蚀钱全身而退,他们日后再买舖的话,我相信也一定会向我买。我相信人心是很现实的,今日我帮你,明天你一定会帮我」。

盛汇在2016年7月推出首隻专门投资商舖的基金.,成立时已持有3个舖位,至今合共购入19个舖位,而过去半年已沽出10个舖位,平均出售利润约四成,平均持货约11个月。而盛汇本月初刚完成为第二隻基金募资,规模达1亿元,由李根兴及其他投资者各出资五成。

明报记者 叶创成

资料来源 : https://m.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20180510/s00004/1525888884705