明報財經 2015-12-03

投資商舖,最好先懂得如何做生意。盛匯商舖基金管理行政總裁李根興,曾做過「生意買賣」,也投資過不少舖位,最近更獲得監證批出牌照,可推出全港首隻商舖集體投資基金;本集明報財經節目「湯文亮會客室」,便與李根興一起分析創業及投資商舖之道。

˙李:盛匯商舖基金管理行政總裁 李根興

˙湯:紀惠集團行政總裁 湯文亮

˙陸:《明報》投資及地產版資深主編 陸振球

陸:我認識你(李根興)的時候,是從事生意買賣,之後專心做物業投資。最近,你推出了集體投資商舖的計劃,並已取得證監會牌照。可否簡述一下你這些年來的心路歷程?

李:其實我開始做生意是在2001年。在這之前,我在美國紐約的投資銀行工作,「9.11」恐襲後失業,於是回流香港。當年我發覺香港仍沒有人從事生意買賣,於是我創辦了香港第一間專門買賣茶餐廳、補習社等小生意的公司。直至2006至2007年,公司業務稍為轉型,變作為別人提供資金創業,然後再將生意售予其他人。後來我發現,香港大部分能賺錢的人,都是從事地產業務。於是我將房子也抵押了,開始投資買舖。從第一間舖700多萬元起,一直到4000多萬元。然後有朋友跟我說:「4000多萬元我負擔不起,不如我給你200萬元,佔5%投資份額可以嗎?」我發現有好多香港人都想買舖,於是又再靈機一觸,想到要去證監會申請牌照,成立商舖基金集資買舖。

「商機」為先 「舖頭」為次

陸、湯:對於初次投資商舖的初哥,有什麼竅門?

李:我認為要懂得「商舖」,其實「商機」先行,「舖頭」其次。商舖投資者通常是做零售生意的,因為他們較能夠掌握商業的運作,然後去學投資;另一方面,他自身有業務作「後盾」,有條件長期持有商舖。

陸:十分認同,如果熟悉零售業的運作,加上有洞悉經濟環境的能力,預視到加租的可行性,自然事半功倍。

湯:我認為好租客難求,業主要學懂珍惜好租客。有時看到一些租客生意好,業主便趁機加租。就算今次讓你成功加租,下次也可能吃不消,於是業主又要重新物色一個好租客。

陸:今時今日的香港,稅制和法例方面較以往複雜,加上最低工資等要求,你覺得在香港做生意是否較以前困難?

最重要公平競爭 不怕最低工資

李:就好像買樓一樣,無論何時入市,都會有人說貴。創業也是,經濟差的時候沒信心,經濟好的時候舖租卻很高。所以永遠就只有5%的人創業,而成功的,又只有這5%當中的5%。無論何時何地,創業是很難的,所以重點是心態。

反而我覺得健全的法律制度對創業者更有利。如果所有人一起依法辦事,遵守最低工資,甚或標準工時,彼此公平競爭。只要創業者擁有獨特創意,加上勤奮便能取勝。

湯:這點我十分同意。不過在內地做生意,卻未必能做到公平競爭。簡單舉例,我們要申請一個水掣,手續十分繁複;但某些人只要打一通電話,便能馬上辦妥。

陸:也有一些人,在職場上不如意便想着要創業。你有什麼意見給這類創業人士?

李:很多創業者都沒有破釜沉舟的心態,常常為自己留有後路,如果不成功便返回打工仔行列。這樣的話,遇到困難便很容易放棄。不過,如果牽涉到借貸做生意,卻要額外小心。無論創業又好,物業、舖位投資也好,最緊要是量力而為。

陸:自由行數字下跌,是否意味舖市的黃金時代不再?

狠心還價 逆市掃優質舖

李:話雖如此,但我認為正如巴菲特所言:「別人貪婪時恐懼,別人恐懼時貪婪。」對目前市况不用太悲觀,投資者只要做足功課,遇上優質舖位,狠心地還價,仍可入市的。不過,亦不建議投資者孤注一擲,任何時候都要分散投資。

陸:2003至2014年是舖市超級大牛市,令一般人有一個觀念——投資舖位只要持有10年以上,必能升值。你認為這是否一個誤解?

李:你若問我現在是否買舖的好時機,我覺得未必,因為我覺得整體大趨勢還會跌,至於跌到何時,則眾說紛紜。不過,商舖卻有地區差別概念,例如在佐敦,高鐵未來落成後,必定帶旺該區的商舖。如果看準有潛力的地區,趁現在市道較差,不妨可以嘗試還價。

陸:李先生最近申請了證監牌,成立商舖投資基金。這基金的入場費是多少?

港首推商舖基金 暫只限「專業投資者」

李:100萬港元,但有資產審查。如果是個人投資者,流動資產要800萬元以上;如果是公司投資者,要有800萬元的資產,或包括物業在內的總資產達4000萬元。如此說來,即證監會定義為「專業投資者」才可參與基金投資。

陸:在外國有沒有類似的基金?

李:我們的每一個基金是個別投資在特定的商舖。舉例說,這隻基金集資5000萬元,用作購入位於佐敦的一間商舖,另外的基金,則買另外地區的商舖。據我所知,外國的基金是一次過集資,然後買入多間商舖,沒有我們這種為個別商舖設定的基金。另外,我們也容許投資者轉換投資組合。例如他覺得投資九龍城商舖的前景較好,他可以出讓他其他地區的基金,換馬至九龍城商舖基金。我們每半年會進行一次估值,投資者買賣基金時可參考這個估值。