HKCD 27-04-2020

疫情下本港住宅楼市未见崩盘,舖市却先撑不住,市场上不时现大幅噼价舖,有人蠢蠢欲动争入货,有人处变不惊待良机,盛汇商舖基金创办人李根兴就属后者。有多年投资舖市经验的他笑言「不急」,因现时不少业主仍企硬,预计6月至7月仍有降价空间。虽然现时搵租客难和集资难,现时舖市犹如「冰河时期」,但他强调,市场适者生存,租客需求变,盛汇则要先守住,再蓄力待發。

深谙舖市的李根兴表示,是次冰河时期,识得求变才能不被淘汰,并直言今年内难见復兴,重现2013年旺市或需要再过20年。

盛汇于2016年6月份创立旗下商舖增值基金,让客户以较低资金购入基金参与商舖投资。「直至去年,3年多的时间裏,市面上能通过买卖商舖盈利的,盛汇的市佔率超过五成。」李根兴自豪地说。惟好景不常,去年6月开始的黑暴未有终结,又出现新冠肺炎疫情,双双重创本港舖市。盛汇原本目标是今年初卖出1.3亿元的舖位、买入2.5亿元的舖位,冀能在买卖差价及租金收入上给予投资者至少10%的投资回报,但到现在为止还是竹篮打水一场空。

不仅如此,李根兴透露,上月举行的盛汇季度集资会更惨,适逢本港疫情第二波爆發,「限聚令」之后,更多投资者相信手握现金更能「明哲保身」,集资难上加难。对此他表示理解,希望能坚守初心,做大这一轮接近2亿元资产总值的基金。逆境下舖市是否就听天由命?即使嘴上说不急,但他也表示一直有在寻找心水舖,只是部分业主仍然企硬未达自己的目标位。

「限聚令」之下不少店舖拉闸,盛汇旗下商舖有十几间,仅有一间还在招租中,李根兴苦笑说算是好彩,「从来未试过咁难搵租客。」那间位于旺角通菜街的500呎地舖,算是位于热门商业区的核心位置,但时下无游客,食肆零售生意都难做,令租客却步。该舖租金叫价已由5万元降至3万元,之后或会再调低至1万元加分成模式招租,冀吸引租客。

李根兴认为,疫情将促成本港舖市發生五大转变,一是面积大的商舖会细分成小间的,堂食生意将更多的向外卖转移。二是做游客生意的应转向本地市场。三是钟表珠宝等奢侈品的商舖或很快拉闸,转为卖平价产品的鱼档菜档超级市场等。四是由卖衣服等乾货产品变成卖湿货的生鲜。五是线下营销转为线上,因为现街道已没什麽人流,单靠人流搵食的线下舖迟早倒闭。

以盛汇所持店舖为例,在新蒲岗大约250呎的商舖,于疫情期间租给专做热狗外卖的商户;在大角咀一间350呎的商舖租给卖韩式炸鸡的商户,亦是做外卖生意。所以虽然舖位较小,但在疫境中仍有价有市。


「共渡时艰」成现今社会主旋律,港府早前宣布的两轮共计1675亿元的防疫抗疫基金帮助商界。李根兴表示,旗下租户都有受惠,持有「大牌」的食肆可获發20万元,小食店、烧味店等有8万元津贴,政府还资助人工,还有好多时候都免差饷,变相使得盛汇也受益颇多。

作为业主,李根兴称,希望能尽社会责任,帮助商户共渡时艰。例如向旗下一间日本拉麵店租客减租三成,麵店推出的「买一送一」吸客优惠,「送一」的拉麵,由盛埋单。另外,盛汇又对于土瓜湾珍珠奶茶店租客减租,并为该店的外卖平台额外支出埋单。

此外,李根兴还發起「一元招租」活动,将旗下筲箕湾商舖以每月1元的价格租予社福机构售卖抗疫用品,并呼吁其他业主响应,现有4间业主参与取得初步成效。他希望不止于此,期望未来能找到10间旺区吉舖来做该项活动,计划以每月1万元承租最少3个月,并为店舖业主承保差饷、地租、管理费等杂费,预算开支料达30万元,另加杂费约20多万元。

投资买舖策略方面,李根兴指出,现时核心商业区的商舖跌得最劲,所以还价空间或可较市值再低三至四成。民生区不怕找不到租客,讲价可噼两三成。面积较小的舖位如菜档、鱼档反而从未跌过,讲价一两成就可入手。他坦言,虽然现在很多舖位开始噼价,但相信6、7月舖市会再跌一两成,若预期某间舖还有低水位,就会加深议价空间,不会着急入货。

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