Economic Digest (P112) | 2016-05-25

跌市尋筍盤的機會
隨著香港旅遊與零售市道轉差,商舖亦受影響。盛滙商機有限公司創辦人及行政總裁李根興去年底成立本港首個商舖集體投資基金,多年來專注舖位投資的他表示,現時市況轉差,商舖未必是投資的好選擇。

但李根興亦指出,即使商舖亦要分開來看,根據舖位不同定位和賣家的不同情況,也不排除或會有價格過分下跌,而具備投資價值的筍盤出現。

李根興指出目前本港地舖平均價格約4,000萬元,未來十年隨著本港發展和規劃,預期將來地舖數目不但不會增加,反而減少。

一線旅遊旺區舖位受影響

早前商舖價格處巔峰,他曾提出:「上帝要你滅亡, 必先令你瘋狂」。但當時市場憧憬內地「自由行」會進一步開放,以及內地遊客對本港零售業的需求龐大,因此李根興的警告並未獲得重視。

在舖位的大跌市中,許多位處一線旅遊旺區的舖位成交價,較業主叫價下跌一半的案例絕非少數。反觀一些位處二、三線地區,而且跟民生相關的茶餐廳或車房舖位,成交和價格卻相對穩定。

他表示,目前商舖市道回調,但主要集中於中環、銅鑼灣、尖沙咀及旺角等傳統旅遊旺區;而上水、元朗及屯門等新市鎮的租金相對穩定。跌市也是尋找筍盤的機會。李根興表示,現時舖位成交大部分是業主持貨超過20年。

「成本60萬元,之前高位可能可以賣5,000萬元,之後放售4,000萬元,最後以3,000萬元成交,但對60萬元成本來說,其實沒有甚麼區別。但對於一些於2012或2013年前後買入舖位的業主來說,要他們蝕讓離場就不同了,業主未必願意,叫價方面也會較為執著。」李根興說。

再者,近來市場上有一些較叫價低逾五成的成交個案,只要做足功課,仍然能在市場上找到不錯的低價機會,即使不是短炒,持有幾年都不用擔心。

舖市和樓市不相同

李根興坦言,舖市和樓市有些不同,沒有一個標準的指數統一地作出衡量,每個舖位的特點和情況,體現在價格上都會有明顯的差異。加上成交不多且透明度低,因此提醒投資者,參考成交案例時必須留意。

例如部分價格較高的成交,是否提供免租期,或包通渠等附加優惠?而通過這種方式將價格提高,盡量避免過低的成交價影響市場氣氛。